L.La crisis sanitaria ha tenido poco efecto en la demanda de nuevos inmuebles, y los inversores mantienen un fuerte apetito por este activo tangible, resistente y rentable. Por otro lado, ha tenido consecuencias para la oferta en declive actual en proporciones muy significativas.

Pinel: colapso en la construcción de nuevas viviendas

Por un lado, el efecto municipal se vio agravado por el efecto cerrado que detuvo la directiva de permisos de construcción, elecciones al inicio del día que tradicionalmente arrojan los funcionarios electos otorgando nuevos permisos. Por tanto, según la Fédération des Promotionurs Immobiliers, “número de nuevas viviendas comunitarias autorizadas inmersión 100.000 unidades entre 2019 y 2020 «.
Por otro lado, cuando el parto llegó a su fin un plan intensivo de apoyo a los promotores, desarrollado en particular por CDC HABITAT, una filial inmobiliaria de la Caisse des Dépôts et Consignations. Por tanto, se compraron en bloque menos de 50.000 viviendas nuevas. Entonces este efecto de tijera te vendrá bien secar la oferta para particulares en los próximos meses, principalmente para inversores en el dispositivo Pinel.

Sistema Censi-Bouvard: una alternativa a Pinel

En este nuevo entorno de contratación, el sistema Censi-Bouvard, al que se podía acceder para los actos regulados antes del 31/12/2021, debe devolver sus credenciales a los inversores que quieren exención de impuestos.

Como recordatorio, permite ahorro fiscal sobre la renta, hasta el 11% del precio de adquisición sin impuestos más honorarios notariales, durante los primeros 9 años de la inversión. Son elegibles los nuevos locales de servicios distintos de los alojamientos turísticos. El 11% es ciertamente más atractivo a primera vista que la reducción de impuestos del 18% prometida al propietario de Pinel en el mismo horizonte, pero detrás de Censi-Bouvard hay otras ventajas que lo hacen comparable.

En primer lugar, hay que tener en cuenta que la reducción de impuestos Censi-Bouvard se combina con otra ventaja fiscal importante para los nuevos locales, a saber Recuperación del IVA aceptar la adquisición (tasa del 20%).
Por lo tanto, para un ejemplo de 100 bien comprado con impuestos incluidos, el precio de costo real del inversor después de la ventaja impositiva es solo del 74,2% (la reducción de impuestos del 11% pesa 9.2 del precio TTC y el IVA pesa 16.6% del precio incluido el IVA).

Si hacemos el mismo ejercicio en Pinel con la tasa máxima de reducción de impuestos del 21% durante 12 años, el mismo precio de costo se muestra al 79%.
Contrariamente a la creencia popular, la ventaja fiscal general que recibe el inversor es, por tanto, mayor en Censi-Bouvard.
Además, cuando hablamos de “exención fiscal”, debemos interesarnos por el equilibrio entre el ahorro fiscal logrado y los impuestos generados por los ingresos vinculados a la inversión. Aquí nuevamente, el Censi-Bouvard brinda un argumento de elección con la posibilidad de que 2017 combine el dispositivo con el régimen tributario Micro BIC.

La dieta Micro Bic

Como recordatorio, este sistema puede 50% de reducción en los ingresos recaudados por BIC como compensación por no declarar un cargo. Un sistema muy interesante en la vida de Censi-Bouvard, que por un lado muestra un alto rendimiento bruto (4% en promedio) y por otro un colchón de cargo muy bajo (interés de préstamo reducido en el contexto actual, bajo o bajo no cargos por alquiler en contexto arrendamientos comerciales, ejercicio imposible depreciación).
Por tanto, el sistema Micro BIC puede lograr ahorros a largo plazo en el impuesto sobre la renta BIC y mostrar un Balance de Reducción de Impuestos / Impuesto generado muy consistente en comparación con Pinel.

Alquiler de muebles en viviendas con servicios

Finalmente, el inversionista informado debe tener en cuenta que el flujo fiscal de la reducción de impuestos debe ser comparado con el flujo de alquiler y por lo tanto con el retorno para evaluar el desempeño global de la inversión.
Aquí nuevamente, alquileres proporcionados, gracias la dinámica de los mercados de alquiler relacionados con modelos de locales con servicios elegibles para Censi-Bouvard (personas mayores y estudiantes) y gracias a la asignación de costo reducido para el inversor, lo está logrando al ofrecer productos de cargo neto más altos que el alquiler tradicional.

En general, teniendo en cuenta todas las características de invertir en Censi-Bouvard, en lugar de leer la tasa de reducción de impuestos, debería ser posible resaltar la relevancia financiera de este modelo para los inversores en un universo de escasez de acciones. Más importante aún, con la zonificación de Pinel que hace casi imposible invertir menos de 150 K € y las condiciones de financiación más estrictas para los inversores, los presupuestos controlados de los locales con servicios (desde 51 K € HT en nuestro stock actual) incluso más que eso significa hoy.